Подмосковье: Цены на недвижимость и здоровье

Изменились представления о функциональности загородного дома и участка. Москвичей сегодня в первую очередь интересует не престижность, а экологическая составляющая. При покупке жилья или участка все чаще учитываются качественные ? экологические ? характеристики объекта.

Анализ цен вадратного метра жилой площади в новостройках Подмосковья с учетом факторов месторасположения и экологии. Статистика стоимости квадратного метра жилой площади в новостройках городов Подмосковья в зависимости от расстояния от МКАД и экологии района приведена в табл. 1. В конкретных случаях данные могут несколько отличаться от указанных цен с учетом стадии строительства, расположения дома, этажа квартиры и т. д.
Один из приоритетных факторов ценообразования ? расстояние от МКАД. Если сравнить цены в городах по Ярославскому шоссе, то в г. Мытищи, имеющем общие границы с Москвой, цены в панельных домах выше на 5%, чем в г. Королеве, расположенном от МКАД в 7 км, и на 42% выше, чем в г. Пушкино, расположенном от МКАД в 18 км. Аналогичная закономерность по другим направлениям: чем дальше от Москвы, тем дешевле стоимость квадратного метра жилья.
Общеизвестно, что долговременное самочувствие человека зависит от выбора благоприятной окружающей среды постоянного проживания примерно на 20%. Территориальные экологические факторы района заметно влияют на уровень цен. Покупатели недвижимости готовы приобретать жилье в относительно экологически чистых районах за более высокую цену. Сравнивая цены в Одинцово и Королеве, городах примерно равноудаленных от МКАД, можно убедиться, что качественная экологическая составляющая в структуре цены квадратного метра в Одинцово выше $100. Оценка экологии самого жилища пока не в моде. А ведь известны случаи повышенного фотонного ионизирующего излучения, опасных для здоровья выделений. Высокая стоимость жилья не является гарантом экологической безопасности.
С описанием основных экологических характеристик строящихся домов можно познакомиться, изучив материалы проектной документации, раздел ?Охрана окружающей среды?. А если нет этого документа? Как показывает статистика обращений в ЗАО ?Методический центр бизнеса, торговли, ВЭД?, для покупателя жилья более понятен сертификационный документ ?Экологический паспорт жилья? или ?Экологический сертификат?, где приводятся основные экологические абсолютные и относительные характеристики объекта: радиационная обстановка, загрязнение почв тяжелыми металлами, загрязнение природной среды диоксинами, загрязнение воздуха, уровень шума и т. д.
Продавцы также заинтересованы в экспертизе. При положительных экологических характеристиках объекта недвижимость продается по ценам выше аналогов.
Стоимость жилья определяется не только характеристиками комфортности проживания, месторасположением, экологией, но и ценой земельного участка.

Город	$/кв. м		Расстояние от МКАД, км
	панельный	кирпичный
Одинцово	610	750	9
Красногорск	560	700	4
Химки	560	700	0
Мытищи	510	600	0
Долгопрудный	450	620	6
Королев	490	650	7
Пушкино	360	520	18
Щелково	390	500	19
Реутов	560	750	0
Люберцы	490	660	4
Подольск	430	560	20

Стоимость земельных участков

Цена на земельный участок определяется многими факторами, и прежде всего его местоположением (удаленность от МКАД, престиж местности, удаленность от железнодорожной станции, ландшафт, почвы и т. д.). Другим важным фактором является экология участка (внешние признаки: близость лесного массива, водоемов, удаленность свалок и т. д.).
На представленном рисунке отображены данные о максимальной стоимости сотки земли ($), взятые из объявлений о продаже земельных участков в ноябре 2002 г. ? феврале 2003 г.
Новый импульс развитию земельных отношений придало принятие
Земельного кодекса и решение подмосковных властей об изменении правил игры при покупке земельных наделов. Увеличились цены до 40% в сорокакилометровой зоне.
Лидером по заключению договоров купли-продажи земли в 2002 г. стал Одинцовский район ? 7248. Другие районы имеют следующую статистику: Наро-Фоминский ? 4765 договоров, Истринский ? 3761, Раменский ? 3733, Солнечногорский ? 3343, Пушкинский ? 2828, Дмитровский ? 2801, Мытищинский ? 2512.
При выборе загородного участка москвичей в первую очередь интересует не престижность, а экология. Приоритетом в оценке также является природная составляющая: близость воды, леса и т. д.
Рынок земли, как отмечают риелторы, в 15-километровой зоне ограничен. Примерно на 98% береговая линия водохранилищ в ближнем Подмосковье (Истринское, Пироговское, Клязьминское, Учинское) застроена коттеджами. Сотка земли у воды Клязьминского водохранилища стоит до $4000, а в 150 метрах от берега ? $2000.
Ниже приведены данные (табл. 2), показывающие зависимость цены участка земли (тыс. $ за сотку), выделяемой под строительство коттеджей, от экологии района (экологическое состояние выделено цветовым фоном) и расстояния от МКАД.
Белорусское и Рижское направления в 15-километровой зоне находятся в лучшей экологической ситуации, чем другие направления. Поэтому и цены на земельные участки здесь выше в 1,5-2 раза. Продолжает сохраняться тенденция зависимости цены от экологических условий и в 15-30 км от МКАД. Наиболее благоприятные в плане экологии участки, расположенные на территориях, окрашенных в голубой цвет, имеют стоимость 1 сотки земли в основном от $2?5 тыс. Заметно уменьшение разницы стоимости участков по мере удаления их от Москвы на расстояние более 30 км. В 50-километровой зоне реально подобрать относительно экологически чистый участок земли по цене от $500.
Прогноз. Госкомстат в январе зафиксировал инфляцию в Москве и Московской области 2,2%. Очевидно, что в феврале и марте уровень инфляции будет не меньше. Рублевый рост цен новостроек составил в январе 1%, в феврале ? 2%. Следует ждать в марте некоторого увеличения процента роста цен новостроек. Это нормальная реакция продавцов, вызванная необходимостью компенсации падения курса доллара. Покупатели недвижимости принимают свои меры защиты от инфляции ? меняют доллары на евро.
Наступает пора активности для тех, кто занимается перепродажей загородной недвижимости и земельных участков. Очевидно, что спекуляция объектами по Рублево-Успенскому и Можайскому шоссе не принесет сверхприбылей из-за относительно завышенных цен продажи. В этом плане более интересны объекты в 15-километровой зоне по Волоколамскому, Пятницкому шоссе и других направлениях.
Покупатели все активнее будут выяснять причины продажи и обращать внимание на экологические характеристики объектов. Цены на недвижимость и участки, имеющие неблагоприятные экологические данные, могут уменьшиться в 1,5 раза. В то же время объекты, расположенные в экологически чистых районах и имеющие экологический сертификат (паспорт), вырастут в цене на 5-20%.
Маркетинговое чутье и знание рынка ? главный фактор успеха предпринимателей. Рубль, вложенный в экологическую сертификацию отдельных объектов сегодня, принесет 5-10 рублей прибыли завтра.

Направление	Шоссе	Цена земельного участка, тыс. $ за сотку
		до 15 км	15-30 км	30-50 км
Белорусское	Можайское, Рублево-Успенское, Минское	4-12	2-5	0,5-1,2
Рижское	Волоколамское, Пятницкое, Новорижское	3-6	2-5	0,8-1,6
Казанское	Егорьевское	3-5	2-4	0,5-1,0
Ярославское	Ярославское, Осташковское	2,5-5	1,5-2,5	0,4-0,8
Киевское	Боровское, Калужское, Киевское	3-4,5	2-2,4	0,8-1,5
Дмитровское	Дмитровское	3-4	2-3	0,4-0.8
С.-Петербургское	Ленинградское, Рогачевское	2-3	1,5-2,8	0,5-1,5
Нижегородское	Горьковское, Носовихинское	2,5-3	1,5-2	0,2-0,5
Рязанское	Новорязанское	1-1,5	0,7-1,2	0,2-0,4
Павелецкое	Каширское, Старокаширское	1-1,5	0,7-1,3	0,2-0,4
Курское	Варшавское, Симферопольское	1-1,5	0,7-1,2	0,2-0,4

Московская область ? регион повышенного экологического риска, стоящий в одном ряду с Уралом и Кузбассом. По результатам комплексного эколого-геохимического картирования треть районов области имеют очаги загрязнения почв тяжелыми металлами, диоксинами, участки повышенного радиоактивного излучения. При покупке жилья или участка, прежде всего ради собственного здоровья, необходимо учитывать качественные ? экологические ? характеристики объекта. Поэтому в следующей публикации внимание будет уделено вопросам радиационной обстановки в Подмосковье.

Примечание 1.

Экологическая характеристика районов:

	- достаточно чистый,
	- слабозагрязненный;
	- загрязненный;
	- чистый
	- заметно загрязненный;
	- сильнозагрязненный
	- кризисный

Портал ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ - Коттеджи Подмосковья материалам www.mcb-v.ru

В. МАТЮШКИН, Д. АЛЕШИН,
ЗАО ?Методический центр бизнеса, торговли, ВЭД?